媒体报导

投资海外物业往往被视为隔山买牛，但全球量宽不断，银纸继续贬值，供应有限的「砖头」依然有价有市，并吸引不少有余钱的港人，无惧人生路不熟要投资这头「牛」，亦令如何避免中伏收场成为一个重要课题。

海外地产发展商质素参差，实力不足的可能会把收来的买家订金用来支付建筑物料、工人薪酬等支出。万一发展商突然遇上资金周转不灵，物业有机会烂尾告终，这亦是投资海外物业预售楼花可能遇到的最大风险。

不过，要减低误买烂尾楼的风险，买家本身也有责任。世纪21奇丰(国际)物业合伙人文慧诗观察到，普遍香港人投资海外楼遇到的最大问题，是不懂自己做资料搜集，没有查核发展商的背景，只是盲目相信中介的片面之词。即使没有遇上烂尾，就算是最终收楼时发现货不对办，与预期存有落差，也是不快的经验。

因此，慎选中介公司极其重要。她建议有意投资海外物业的港人，可先出席不同中介的展销会，吸纳多方面的资讯，集百家之大成，因现时极少中介公司有独家盘销售，在各中介的盘源大同小异下，挑选中介变成拣选诚信和服务最佳的一间，尤其后续服务更是关键。

买入海外楼花项目是一剎那，但等待物业落成期间，中介公司的后续服务显得重要，例如处理合约和按揭事宜、有否定期（如每季度）跟进该楼盘和当地楼市情况、能否尽快解答客户的一切疑问等。中介与客户不单单是一买一卖，而是长远合作关系。

她续分享，大家也要留意中介在销售上的用字以及所提供的资料来源，例如物业租金回报率「将来可达」并不代表保证，又例如中介自说自话的预期回报与测量师行等第三方提供的预测亦有分别。
现时不少海外物业会提供租金回报保证或以原价回购作招徕，大家要了解这些是由发展商还是租务公司负责，因很多时发展商会把租务外判予其他公司处理，若然相关公司倒闭，保证自然不获兑现。

她补充，早前接获另一间公司客户的查询，指两年前在澳洲买楼后，中介公司倒闭，成为孤儿单。该客户直接联络发展商有关物业的建筑进度等资料不获回覆，理由是从发展商的角度，已付佣金予中介公司，客户应找中介跟进。由此可见，中介公司有否实力相当重要。

另外，大家也要提防物业买贵了。文氏提醒，部分海外物业项目拿到来香港销售会出现溢价，亦即就同一楼盘同一单位，香港代理的售价高于该楼盘发展商的原本售价。出现溢价的原因有可能是中介公司承诺可帮发展商大量包销该楼盘的单位，条件是可以改动价单。这情况在成熟市场较少出现，一来资讯相对透明，二来是已发展国家如澳洲和加拿大有法例保障消费者，不会存在溢价问题。

然而，发展中国家的监管较差，加上关于当地实际楼价的网上资讯较少，令溢价情况特别是楼花，较容易出现在泰国、马来西亚等东南亚地区物业，溢价幅度随时可达50%，即同一单位在香港可能卖贵50%。英国方面则要视乎地区和发展商，例如利物浦、利兹（Leeds）等较偏远的楼盘，并由较小型的发展商负责兴建，物业溢价也有机会达20%。因此，买海外楼宜找专家帮忙把关，以减低这些风险。

●英国楼价创新高　重点城市备受资金青睐

成为不少港人移民热点的英国，当地楼价近日破顶。英国网络房地产代理商Rightmove数据显示，英国4月楼价按月上升2.1%，平均楼价32.77万英镑（约352万港元），创纪录新高。
文慧诗认为，英国楼市近月升势与港人关系不大，而是更大程度由中东和欧洲资金撑起。英国脱欧后，外资看好英国现处于自由贸易状态，大举投资当地企业和房地产，配合英国国内也有一班成熟的物业投资者，本地需求亦强劲，这些因素皆利好英国楼市，前景继续乐观。

她续指，英国不同城市各有特色。现时伦敦仍是全球重要的金融中心，住宅有价有市。另一个港人熟悉城市曼彻斯特（Manchester），有着英国北部经济火车头的独特定位，受惠于北部振兴计划，道路基建增加、科技创新投资加大，吸引不少银行、科技和媒体企业建立据点，提供就业机会和住屋需求。

至于普雷斯顿（Preston），更被视为英国发展最快城市之一。当地以先进工程、航空航天业、高端制造业闻名，大学已加大投资发展工程创新中心。研究报告显示，英国是排在美国和中国之后的全球第三大科技大国，去年英国在科技领域吸引约149亿美元（约1,162亿港元）的创投基金投资额。当世界各地人才因科研到来，亦会为楼市带来支撑。

她认为拣选哪个地区物业视乎投资者的预算和预计投资年期。伦敦物业不论自住或投资需求均大，出租或放售均较快和较易，曼彻斯特和普雷斯顿由于二手市场不及伦敦活跃，预计持货期较长，但由于楼价相对低，预期租金回报率会高于伦敦。

●港商伦敦买800呎楼花 预期每月收租2.6万元

从商的港人Veronica，本身已持有香港物业，有感在印花税辣招下，再额外投资香港楼并不划算，于是决定把资金外移，寻找其他地区的物业投资机会，从而亦可分散投资风险。
她分享：「我在欧洲做生意，本来也想了解意大利等欧洲国家的物业市场，但奈何找不到可代为跟进和管理欧洲物业的香港中介，为免麻烦宁愿不买。」相比较下，不少香港中介代理英国物业，亦会提供租务管理服务，加上她的儿子在伦敦升学，使她第一次投资海外物业选择了英国楼。
她指去年初买入位处伦敦2区、约800方呎的两房分层单位楼花，预期今年底收楼，计划届时会首先放租，据悉预期月租约有2,500英镑(约2.69万港元)。
伦敦的物业租赁市场活跃，买卖转手亦相对快，相信日后要出租或放售物业不难。而她更成功「赚埋匯水」。镑匯近一年有高有低，去年上半年英镑兑港元最低曾跌穿9算，其后亦在10算以下徘徊一段时间，让她可以较低成本兑换英镑，迄今她在匯率上已帐面赚超过一成。
她又表示，这间英国物业正在处理按揭事宜，预计完成整个收楼和放租过程后，计划再买下一间英国物业，地点可能是普雷斯顿。