旅游产业带动日本经济起动 投资旅游区物业回报胜一筹

旅游产业带动日本经济起动 投资旅游区物业回报胜一筹

日本经济可谓「再度起飞」! 除了股市之外，楼市亦相当畅旺，尤其当其他国家加息时，唯独日本没有，更在年初放宽货款给海外买家，将按揭贷款放宽至最高7成，而按揭利率更低至2%，多少说明了日本银行对物业市场高度看好，并期望海外投资者带动经济增长。

日本楼市在疫后迅速復甦，加上楼价低水，相信不论圆匯如何，日本楼市在未来十年都会有良好发展。世纪21奇丰国际合伙人Manci Man表示，随着置业退休客增加，受到买楼作自用及民宿的买家重现，她看好旅游区的物业，因可以做固定租约，例如二世古雪场附近的住宅。

虽然目前围绕日本楼市的利好因素有不少，不过，日本楼价今年升幅不及去年，今年初确实是有不少买家查询，却未有刺激楼价。「本来大家都认为东京奥运可以有催化作用，但因为在疫情期间举行，动力欠缺，令到买家信心动摇，因为大型盛事都不能提升楼价。但进入第二季，开始见到大额楼价有成交，尤其在旅游区，即北海道的二世古，近滑雪场的地区或沖绳。

当日圆下跌时，有不少买家购买大坂的细价单位，改建成为度假屋。其实买家总希望看到楼价有升幅，有套现能力。Manci指出，日本楼市与其他国家不同之处，楼价的升幅不明显，甚至原封不动，但却有稳定的租金回报，故此买家开始找寻有放售价值的，独特的单位，于是开始在旅客出没的地区找寻，即大旅游区，例如沖绳、北海道。

东京公寓售价轻微下跌

随着各国通关，高消费旅游活动已出现在北海道，大众化消费则集中在沖绳。二世古的滑雪场属国际级数，若在该地段置业，不只有可观的租金回报，放售价值也更高，因买少见少。二世古近滑雪场的豪宅，售价约为800至900万港元，在疫情期间，楼价已升了差不多20%，而地价亦升了20%。

「反观东京的公寓，新楼定价有轻微下跌，因之前市场误以为东奥能刺激楼市，故定价较高，大坂更有明显跌幅，公寓价格今年己跌了4%，租金回报约为10%，不少公寓会改建为民宿或度假屋」Manci解释，因中国游客已可到日本旅游，预计对度假屋的需求会上升，而租金回报或升至12厘，但传统租务市场，通常只是4至5厘的租金回报，筒亦是度假屋受到关注的原因。对投资者来说，即使楼价没有上升，也可以受惠于日图匯率下跌。相信不少香港人投资日本楼市，不一定着紧楼价升幅，反而是租金回报稳定，然后是匯率回升。实际是匯率回升的机会率明显高于楼价上升，成为入市一大诱因。

日本人不轻易上调租金

如有意在日本置业，先以自身预算来衡量，东京的公寓是传统价高的物业，如想有理想的租金收入，最好在东京23区内购入，可能至少要200至300万港元才能买入一间套房(Studio Flat)，租金回报约为4至5厘。如资金较少，亦会有投资者在大坂或福冈购入，随时只需50多万港元便可入场。

Manci的朋友在5年则买入大坂二手物业，约30多万港元，租金回报约为8厘，持货5年后，已追收支平衡，现在是纯收租，净回报，加上是细价单位，需要缴付的收入税很少，大概为2%。「日本人是不轻易加租金，主要因为文化问题，会认为是不礼貌及不好的现象，综使日本通胀追4%，仍坚持租金不加，物价消费不加。所以日本租金回报好稳定，故不适合进取的投资者，反而更适合喜欢长揸的投资者，近期买入大额物业的买家增加，亦因为日圆匯率下跌，更显得吸引。」

黑石看重日本投资

沖绳及北海道除增加了大额物业的销售，也明显见到商业投资的情况出现，例如酒店买卖，资深投资者买入整幢民宿，可以在日本进行贷款。目前日本是全球少数借贷成本低于收入成本的国家，所以也带动了海外买家的扫货潮，在疫情前已出现。Manci称，现时大额投资物业的外国买家以美国及新加坡为主，尤其美国投资机构黑石集团(Blackstone﹚，在2020年开始不断买入日本资产，包括酒店、物流公司，更在疫情中多次交易，赚得匯率及息差，去年已卖出价值45亿美元的资产，今年又买入数间酒店，已表示未来5年会继续投资日本旅游相关的产业，如酒店、主题公园，看中了日本是一个旅游城市，见到有不少投资者都开始在旅游城市投资房地产。

黑石相信日本是疫情后復甦较慢的国家，但楼价及地价保持上升，故对日本的后劲乐观，认为未来5年仍是日本的復甦期。细额投资者在市场上的佔有率不多，但在住宅的投资上，中国人是较多。近期在二世古的酒店项目，是海外发展商，买家中有4成是中国人，约有3成是日本人。

大坂受惠赌场因素

东京现时较少新盘，因欠缺发展住宅项目的用地，所以东京的公寓价格是最硬净。日本人口正不断下跌，政府也在招揽海外人才﹔日本又多了双薪家庭，两夫妇同时有收入，却又不生育，并且希望到东京工作，于是造就到公寓的需求大增。东京因地少，需求大﹔大坂的新盘也愈来愈少，因纯住宅项目的租金回报最多是4至5厘，反而愈来愈多整幢民宿的推售，发展商将整幢转售给投资者，或建议投资者买入十间民宿，再成立公司，继而可以申请日本的身份，始终逐户销售的成本较高，故现在已愈来愈少这类情况。

至于其他地区，Manci不太建议，例如福冈的楼价虽然低，30多万港元已可入场，但当地民宿出租率不及大坂，而且大坂即将有赌场，带动旅游及就业。福冈出租欠缺支持因素，如拣细额投资，宁选大坂。现时亦有投资者留意一户建，故名意思，是独立在土地上的房屋，拥有完整的土地权，一般可以有属于自己的停车位以及庭院，京都的「京町家」亦归纳于这一类别。物料方面，一户建以木造为主，管理及维修由业主处理。至于耐震方面，2000年针对木造建筑物的「耐震基准法」进行修改，提高了安全性及其耐震性能，所以购买时要留意年期。由于木造建筑折旧率比较快，土地价值明显比较重要，地段要求比较高，当然土地为自己所有，在合乎法规的情况下，可以任意改造自己喜欢的格局。所以一户建比较合适渡假屋、民宿或共享房屋。

「在发展商或物业代理收购后，进行翻新装修再出售，香港投资者亦多留意一户建，售价通常为60万至100万港元，已可买到双层复式房子。置业是不能入藉的，除非买入数十间民宿再成立公司，便可以申请日本国民身份。」

二世古度假屋一房难求

中国投资者一般留意百多万元人民币的公寓，北海道旅游区的住宅，大概300万元人民币的，亦受中国投资者欢迎。中国投资者一方面看物业回报，一方面是将资产分佈，若日后能够可以取回资产的投资，都愿意投资的。中国人开始喜欢高端运动，而滑雪是中上收入家庭喜欢的活动。

在雪季时，二世古是一房难求，特别是家庭房，随时2万至3万元一晚，故令到中国投资者趋之若鹜，他们在追求投资价值之余，也要享受到这个投资产品，所以造就到中国投资者喜欢二世古，香港亦有不少投资者喜欢滑雪。

Manci强调，最好买新楼，若太旧，未必有抗震能力，而且保险未必承保。

另外，市场正推出酒店房，需要了解业权的分佈。在东京，一间酒店房售价不低，入场费达120万港元。自己使用的额度及使用条例﹔要留意税制，日本需要缴交消费税，楼价的10%﹔亦有收入税。

日本合约以日文为基准，故要有合适的代表及律师协助，提供英文译本。地权是永久，房屋权不是永久的。

「若在日本当地申请按揭，必须有日本工作收入证明，只限自住，日本人自住按揭贷款，利息低于1%，政府希望鼓励国民置业﹔而海外人士的按揭息率为3至4厘，低于环球水平，但借费水平至少要2000万日园，需按五成。如持有物业少于5年便转售，需要缴付30%税款，超遇5年的，亦要缴付15%，故不宜短炒。」事实上，国民的消费、置业文化，会影响当地楼价走势，日本虽然保持低匯率，但进口建筑材料成本上升，加上薪金上升，亦引致楼价必须要调升。日本楼市唯一隐忧是会否加息，因现时通胀已 4%，若加息，或影响大额投资，继而影响小户投资的信心。