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地產界名人蔡志忠（Raymond）近期又動作頻頻，報載他沽出了三個鋪位，套現2.5億港元，但卻並非出於看淡後市，而是想換貨以「化零為整」。

蔡志忠是亞洲地產控股（香港）有限公司主席，同時又是香港專業地產顧問商會會長，他在市場的一舉一動都受業界注目。Raymond解釋，在物業投資界中經常都會運用「化零為整」策略，即是把一些分散的物業賣出，把資金集中，再考慮投資到一些更大型項目，所以絕不是看淡後市。但相反地有時亦會「化整為零」，例如今次涉及的沙田項目，當初他買入時也是一個大型的物業，買入後將之分成許多小鋪位，那就是「化整為零」。因此，「化整為零」之後又可以「化零為整」，兩種策略是可以交替運用的。

他表示，今次「化零為整」之後，再投資的目標主要還是工商鋪，正在物色一些大型工商物業，隨時會再入市。而他這類投資者，並不會考慮住宅物業，因為香港住宅仍然有相當高的「辣招稅」，港人再次買樓都要付15%稅款，如此制度下住宅物業已經沒有甚麼炒家，只有長線的投資者。

像大多數人一樣，Raymond早年的第一項投資也是住宅。他大約於上世紀80年代中期，買入第一層樓自住，之後也有一段時間投資於住宅物業。他形容，投資住宅有着「進可攻、退可守」的概念，他日升值時可以賣出獲利，但即使不升值亦可以自住。不過，投資工商鋪卻需要不一樣的眼光，並非許多人會了解。

Raymond回想當年香港的投資環境與概念比較單一，所以許多人以「第一桶金」買樓作為投資，而的確投資在香港樓市的贏面一直都很高，當然也不是絕對。自己出道以來三十多年，香港樓市是有起有落，但仍是升多於跌。而展望未來，他認為香港樓市可能會走向另一條路，並不像以往會升很多倍，而是變成比較穩定的步伐，所以不宜寄望可以在樓市中發達。但另一方面，亦不可寄望樓價會大跌，暴升暴跌的機會都比較小。

至於海外物業，以港幣數百萬就可以買到相當大面積的房子，Raymond認為作為自住或渡假當然是十分理想。但從投資者角度而言，卻要考慮更多因素，例如海外物業的稅項較多較重、升值潛力亦需要慎重計算。

Raymond形容自己年輕時進入地產行業是有點隨波逐流，能夠成功雖然有些少運氣，但他覺得工作勤奮是必需的。對於現今的年輕人，他寄語「夠膽使錢，就要夠膽賺錢」，而最重要是有積極進取、勤奮工作的心態，自然就會有很多機會。而且現在投資方式與資訊都多元化，香港除了投資地產外，金融及科網都很發達，年輕人的投資取向會很不同，亦有不少上游的機會，有許多範疇都可以突破。

雖然現在投資途徑多，但Raymond始終認為年輕人應該嘗試以投資住宅為目標，盡力儲蓄首期，按能力上車，一來可解決自己的住屋需求，二來讓樓宇升值。只要目標清晰，一定可以達成。

資料來原：
https://www.capital-hk.com/column/%e6%96%87%e6%85%a7%e8%a9%a9vs%e8%94%a1%e5%bf%97%e5%bf%a0-%e5%b9%b4%e8%bc%95%e4%ba%ba%e7%9b%ae%e6%a8%99%e6%87%89%e8%a6%81%e4%b8%8a%e8%bb%8a%ef%bc%9a%e3%80%8c%e5%a4%a0%e8%86%bd%e4%bd%bf%e9%8c%a2/