旅遊產業帶動日本經濟起動 投資旅遊區物業回報勝一籌

旅遊產業帶動日本經濟起動 投資旅遊區物業回報勝一籌

日本經濟可謂「再度起飛」! 除了股市之外，樓市亦相當暢旺，尤其當其他國家加息時，唯獨日本沒有，更在年初放寬貨款給海外買家，將按揭貸款放寬至最高7成，而按揭利率更低至2%，多少說明了日本銀行對物業市場高度看好，並期望海外投資者帶動經濟增長。

日本樓市在疫後迅速復甦，加上樓價低水，相信不論圓匯如何，日本樓市在未來十年都會有良好發展。世紀21奇豐國際合伙人Manci Man表示，隨著置業退休客增加，受到買樓作自用及民宿的買家重現，她看好旅遊區的物業，因可以做固定租約，例如二世古雪場附近的住宅。

雖然目前圍繞日本樓市的利好因素有不少，不過，日本樓價年升幅不及去年，今年初確實是有不少買家查詢，卻未有刺激樓價。「本來大家都認為東京奧運可以有催化作用，但因為在疫情期間舉行，動力欠缺，令到買家信心動搖，因為大型盛事都不能提升樓價。但進入第二季，開始見到大額樓價有成交，尤其在旅遊區，即北海道的二世古，近滑雪場的地區或沖繩。

當日圓下跌時，有不少買家購買大阪的細價單位，改建成為度假屋。其實買家總希望看到樓價有升幅，有套現能力。Manci指出，日本樓市與其他國家不同之處，樓價的升幅不明顯，甚至原封不動，但卻有穩定的租金回報，故此買家開始找尋有放售價值的，獨特的單位，於是開始在旅客出沒的地區找尋，即大旅遊區，例如沖繩、北海道。

東京公寓售價輕微下跌

隨著各國通關，高消費旅遊活動已出現在北海道，大眾化消費則集中在沖繩。二世古的滑雪場屬國際級數，若在該地段置業，不只有可觀的租金回報，放售價值也更高，因買少見少。二世古近滑雪場的豪宅，售價約為800至900萬港元，在疫情期間，樓價已升了差不多20%，而地價亦升了20%。

「反觀東京的公寓，新樓定價有輕微下跌，因之前市場誤以為東奧能刺激樓市，故定價較高，大阪更有明顯跌幅，公寓價格今年己跌了4%，租金回報約為10%，不少公寓會改建為民宿或度假屋」Manci解釋，因中國遊客已可到日本旅遊，預計對度假屋的需求會上升，而租金回報或升至12厘，但傳統租務市場，通常只是4至5厘的租金回報，筒亦是度假屋受到關注的原因。對投資者來說，即使樓價沒有上升，也可以受惠於日圖匯率下跌。相信不少香港人投資日本樓市，不一定著緊樓價升幅，反而是租金回報穩定，然後是匯率回升。實際是匯率回升的機會率明顯高於樓價上升，成為入市一大誘因。

日本人不輕易上調租金

如有意在日本置業，先以自身預算來衡量，東京的公寓是傳統價高的物業，如想有理想的租金收入，最好在東京23區內購入，可能至少要200至300萬港元才能買入一間套房(Studio Flat)，租金回報約為4至5厘。如資金較少，亦會有投資者在大阪或福岡購入，隨時只需50多萬港元便可入場。

Manci的朋友在5年則買入大阪二手物業，約30多萬港元，租金回報約為8厘，持貨5年後，已追收支平衡，現在是純收租，淨回報，加上是細價單位，需要繳付的收入稅很少，大概為2%。「日本人是不輕易加租金，主要因為文化問題，會認為是不禮貌及不好的現象，綜使日本通脹追4%，仍堅持租金不加，物價消費不加。所以日本租金回報好穩定，故不適合進取的投資者，反而更適合喜歡長揸的投資者，近期買入大額物業的買家增加，亦因為日圓匯率下跌，更顯得吸引。」

黑石看重日本投資

沖繩及北海道除增加了大額物業的銷售，也明顯見到商業投資的情況出現，例如酒店買賣，資深投資者買入整幢民宿，可以在日本進行貸款。目前日本是全球少數借貸成本低於收入成本的國家，所以也帶動了海外買家的掃貨潮，在疫情前已出現。Manci稱，現時大額投資物業的外國買家以美國及新加坡為主，尤其美國投資機構黑石集團(Blackstone﹚，在2020年開始不斷買入日本資產，包括酒店、物流公司，更在疫情中多次交易，賺得匯率及息差，去年已賣出價值45億美元的資產，今年又買入數間酒店，已表示未來5年會繼續投資日本旅遊相關的產業，如酒店、主題公園，看中了日本是一個旅遊城市，見到有不少投資者都開始在旅遊城市投資房地產。

黑石相信日本是疫情後復甦較慢的國家，但樓價及地價保持上升，故對日本的後勁樂觀，認為未來5年仍是日本的復甦期。細額投資者在市場上的佔有率不多，但在住宅的投資上，中國人是較多。近期在二世古的酒店項目，是海外發展商，買家中有4成是中國人，約有3成是日本人。

大阪受惠賭場因素

東京現時較少新盤，因欠缺發展住宅項目的用地，所以東京的公寓價格是最硬淨。日本人口正不斷下跌，政府也在招攬海外人才﹔日本又多了雙薪家庭，兩夫婦同時有收入，卻又不生育，並且希望到東京工作，於是造就到公寓的需求大增。東京因地少，需求大﹔大阪的新盤也愈來愈少，因純住宅項目的租金回報最多是4至5厘，反而愈來愈多整幢民宿的推售，發展商將整幢轉售給投資者，或建議投資者買入十間民宿，再成立公司，繼而可以申請日本的身份，始終逐戶銷售的成本較高，故現在已愈來愈少這類情況。

至於其他地區，Manci不太建議，例如福岡的樓價雖然低，30多萬港元已可入場，但當地民宿出租率不及大阪，而且大阪即將有賭場，帶動旅遊及就業。福岡出租欠缺支持因素，如揀細額投資，寧選大阪。現時亦有投資者留意一戶建，故名意思，是獨立在土地上的房屋，擁有完整的土地權，一般可以有屬於自己的停車位以及庭院，京都的「京町家」亦歸納於這一類別。物料方面，一戶建以木造為主，管理及維修由業主處理。至於耐震方面，2000年針對木造建築物的「耐震基準法」進行修改，提高了安全性及其耐震性能，所以購買時要留意年期。由於木造建築折舊率比較快，土地價值明顯比較重要，地段要求比較高，當然土地為自己所有，在合乎法規的情況下，可以任意改造自己喜歡的格局。所以一戶建比較合適渡假屋、民宿或共享房屋。

「在發展商或物業代理收購後，進行翻新裝修再出售，香港投資者亦多留意一戶建，售價通常為60萬至100萬港元，已可買到雙層複式房子。置業是不能入藉的，除非買入數十間民宿再成立公司，便可以申請日本國民身份。」

二世古度假屋一房難求

中國投資者一般留意百多萬元人民幣的公寓，北海道旅遊區的住宅，大概300萬元人民幣的，亦受中國投資者歡迎。中國投資者一方面看物業回報，一方面是將資產分佈，若日後能夠可以取回資產的投資，都願意投資的。中國人開始喜歡高端運動，而滑雪是中上收入家庭喜歡的活動。

在雪季時，二世古是一房難求，特別是家庭房，隨時2萬至3萬元一晚，故令到中國投資者趨之若鶩，他們在追求投資價值之餘，也要享受到這個投資產品，所以造就到中國投資者喜歡二世古，香港亦有不少投資者喜歡滑雪。

Manci強調，最好買新樓，若太舊，未必有抗震能力，而且保險未必承保。

另外，市場正推出酒店房，需要了解業權的分佈。在東京，一間酒店房售價不低，入場費達120萬港元。自己使用的額度及使用條例﹔要留意稅制，日本需要繳交消費稅，樓價的10%﹔亦有收入稅。

日本合約以日文為基準，故要有合適的代表及律師協助，提供英文譯本。地權是永久，房屋權不是永久的。

「若在日本當地申請按揭，必須有日本工作收入證明，只限自住，日本人自住按揭貸款，利息低於1%，政府希望鼓勵國民置業﹔而海外人士的按揭息率為3至4厘，低於環球水平，但借費水平至少要2000萬日園，需按五成。如持有物業少於5年便轉售，需要繳付30%稅款，超遇5年的，亦要繳付15%，故不宜短炒。」事實上，國民的消費、置業文化，會影響當地樓價走勢，日本雖然保持低匯率，但進口建築材料成本上升，加上薪金上升，亦引致樓價必須要調升。日本樓市唯一隱憂是會否加息，因現時通脹已 4%，若加息，或影響大額投資，繼而影響小戶投資的信心。